Перепланировка без проблем: как сделать всё по закону в 2025
Ты решил снести стену или перенести кухню в нишу? Стоп. В 2025 году правила перепланировки стали строже, а штрафы всё ещё больно кусаются. Разбираемся, что можно делать без согласования, где подводные камни и как не нарваться на блокировку сделки.
🔍 Что изменилось (и осталось) в 2025
🛠 Правила перепланировки по-прежнему базируются на СП 54.13330.2016 (актуализированная редакция от 2022 года). В новых разъяснениях и региональных постановлениях уточнили:
нельзя расширять «мокрые зоны» (ванны, кухни) на жилые;
нельзя трогать несущие стены без проекта и расчётов;
даже простая «ниша под холодильник» может потребовать эскиза.
📋 В Москве действует постановление № 508-ПП (ред. апрель 2025), упрощающие согласование онлайн, но сроки остались — до 35 календарных дней. Тестируют формат за 20 рабочих дней, но он ещё не внедрён официально.
✅ Что можно без проекта и согласования
Перекрасить стены, поменять плитку или пол;
Установить шкафы, перегородки-гармошки, подиумы до 20 см;
Перенести дверное полотно в ненесущей стене;
Установить декоративную перегородку без крепления к потолку.
📝 Совет: всё, что не меняет планировку на плане БТИ — можно без документов.
🚫 Что требует согласования
Работы
Документы
Средняя стоимость
Демонтаж стены
Эскиз-проект
от 15 000 ₽
Перенос кухни или ванны
Проект + согласование
от 30 000 ₽
Прорезка проёма в несущей стене
Проект + техзаключение
от 60 000 ₽
Подключение "мокрой зоны" над жилым помещением
Полный проект с расчётами
от 80 000 ₽
💡 Даже если вы «всего лишь» расширили ванну — это уже перепланировка.
💸 Штрафы и риски за самовольную перепланировку
Нарушение
Штраф (физлицо)
Последствия
Самовольная перепланировка
2 000 – 2 500 ₽ (ст. 7.21 КоАП)
Обязательное устранение нарушения
Игнор предписания
До 5 000 ₽ или удвоенный штраф (ст. 20.25 КоАП)
Могут приостановить регистрацию сделки
Несовпадение с техпаспортом при продаже
—
Нотариус/банк могут отказать в оформлении сделки до устранения
📌 Важно: теперь Росреестр сверяет планировки с базой БТИ — и при несоответствии сделка может быть «заморожена».
🧰 Как легализовать уже сделанную перепланировку
Вызвать техника БТИ — акт осмотра (≈ 3 000 ₽);
Заказать техническое заключение (от 15 000 ₽);
Сделать проект (от 25 000 ₽);
Подать в жилищную инспекцию и получить разрешение;
Внести изменения в техпаспорт.
⏳ Срок: 1,5–3 месяца
💰 Стоимость: от 45 000 ₽
✅ Чек-лист перед началом работ
Это точно не несущая стена?
Не затрагиваешь ли «мокрые зоны»?
Подрядчик подписывает акт скрытых работ?
Будущий план квартиры совпадает с БТИ?
Есть ли у исполнителя допуск СРО?
Подал уведомление в Госуслугах (если регион позволяет)?
🧩 Итог
В 2025 году перепланировка — не запрет, а зона ответственности. Всё, что касается кухни, ванны, несущих и фасадов — требует проекта. Остальное — можно делать самостоятельно. Главное — не оставлять это на авось: одна «ниша без проекта» может стоить тысячи рублей и месяцы согласований.